Светлана Педенко

Светлана Педенко

3 статьи
Все статьи автора

Как выявить недобросовестного застройщика?

Практикум 404 0 автор.

Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда риск. Даже если застройщик является добросовестным, а документация – в полном порядке, остается риск, что у застройщика банально может не хватить денег на окончание строительства. Подвели экономические расчеты, резко изменилась экономическая ситуация в стране и так далее.

Но, как говорится: «Кто не рискует….». Что можно сделать на этапе заключения договора? Как защитить свои права и свести фактор риска к разумному минимуму? По меньшей мере, можно проверить участников строительства и разрешительную документацию и не стать жертвой очевидно недобросовестного застройщика.

Итак, с чего начать? Если вы приняли для себя решение о приобретении  недвижимости на первичном рынке, мы рекомендуем вам обратиться к юристу по недвижимости, который осуществит проверку, как самого застройщика, так  и объекта строительства. Но если вы по каким-либо причинам решили рискнуть и проверить застройщика самостоятельно, мы рекомедуем вам обратить внимание на следующие моменты.

Документы на земельный участок, на котором идет строительство

Документами, подтверждающими права на земельный участок, как правило, являются:

  • акт о праве собственности на землю (выданный до 01.01.2013 г.);
  • договор купли-продажи земельного участка;
  • договор аренды земельного участка;
  • справка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Вы должны убедиться, что целевое и функциональное  назначение земельного участка предполагает именно строительство многоквартирного жилого дома. Если речь идет о договоре аренды, кроме целевого и функционального назначения также необходимо проверить срок действия договора (договор должен быть действующим).

Для пущей бдительности можно проверить запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и получить о земельном участке самую актуальную информацию, также можно получить информацию из Публичной кадастровой карты Украины.

Разрешительные документы на строительство

Как правило, добросовесный застройщик всегда размещает на своем сайте информацию о строящемся объекте, в том числе:

  • технические условия на подключение наружных инженерных сетей (подача воды, канализация, электричество и т.п.);
  • проект и его экспертизу;
  • лицензию, подтверждающую право осуществления строительной деятельности;
  • разрешение на проведение строительных работ.

Достоверность разрешительных документов на строительство можно проверить на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

Проверка участников строительства

В зависимости от схемы строительства состав участников может быть различным. Проверять целесообразно всех лиц, имеющих какие-либо права на объект строительства и возможность влиять на ход строительных работ. Советуем начать с Единого государственного реестра юридческих лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований.

Также мы рекомендуем проверить информацию об участниках строительства объекта в Едином государственном реестре судебных решений (не открыто ли производство по делу о банкротстве; нет ли неблагоприятных судебных решений, касающихся данных лиц или стройки в целом). Кроме того, необходимо проверить информацию в Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества и Государственном реестре обременений движимого имущества убедиться в отсутствии арестов и прочих обременений на строительном объекте и участниках строительства.

Репутация объекта строительства

Если мы говорим об объектах строительства, которые находся в Киеве, на помощь приходит сайт Межведомственного центра мониторинга застройки города. В базе данных зеленым цветом отмечены строительные объекты, не нарушающие законодательство, желтым – объекты «под вопросом», красным – незаконное строительство.

Договорная документация

На данный момент существует достаточно много схем по приобретению недвижимости на первичном рынке и все эти схемы существенно отличаются друг от друга.

 Наиболее распространенные из них:

  • фонды финансирования строительства: покупатель (доверитель) заключает договор с управителем (банком или финансовой компанией) об участии в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом застройщиком является иное лицо, с которым у покупателя нет договорных отношений;
  • жилищно-строительные кооперативы: покупатель приобретает пай в кооперативе, который в дальнейшем дает ему право на получение в собственность квартиры; при этом кооператив может быть, как застройщиком, так и инвестором строительства;
  • покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав (иногда в сочетании с форвардным контрактом) или предварительного договора.

И уже в зависимости от  схемы привлечения финансирования можно понять, какие документы должны  быть представлены на изучение потенциального покупателя. Так, например, если вы решили приобретать квартиру через ФФС, обязательно поинтересуйтесь Правилами ФФС, лицензией управителя на привлечение денежных средств.

Мы всегда настаиваем на том, чтобы клиент в первую очередь спокойно и вдумчиво  ознакомился с проектами документов, которые ему предстоит подписать при покупке недвижимости. Вкладывая деньги в «мечту», необходимо четко понимать у кого, на каких условиях, в какие сроки, по какой стоимости и что конкретно вы приобретаете.

Как вы понимаете, проверка добросовестности застройщика – дело не из легких. Поэтому желательно не экспериментировать и привлекать для этого професионалов.

Светлана Педенко, адвокат ООО "ТЕДО"  

Комментарии (0)

    Вы можете авторизоваться на сайте через:
    GoogleInstagram